Leistungsverzeichnis für eine Sanierung: Was enthalten sein muss, damit Angebote vergleichbar werden

Welche Planungsgrundlagen stehen vor der Leistungsbeschreibung?

Vor dem Leistungsverzeichnis muss geklärt sein, was vorhanden ist, welches Ergebnis erreicht werden soll und welche Eingriffe dafür fachlich erforderlich sind. Ohne belastbare Bestandsaufnahme, abgestimmte Planung und definierte Qualitätsziele wird das LV zur Sammlung von Vermutungen. Diese Unsicherheit erscheint später häufig als Risikozuschlag, Bieterfrage oder Nachtragsforderung.

Bei Sanierungen reicht ein Grundriss mit markierten Räumen selten aus. Erfasst werden sollten zugängliche Bauteilaufbauten, Maße, erkennbare Schäden, Leitungsführungen, Anschlüsse, Nutzungseinschränkungen und logistische Bedingungen. Fotos, Bestandspläne und Begehungsprotokolle helfen, ersetzen aber keine gezielten Untersuchungen an kritischen Stellen.

Bauteilöffnungen oder Proben können notwendig sein, wenn Schichtaufbauten, Feuchteursachen, Tragfähigkeit oder Schadstoffverdacht für die Kalkulation entscheidend sind. Solche Untersuchungen dürfen nicht improvisiert werden. Bei möglichen Gefahrstoffen, Schimmel, statischen Eingriffen, Brandschutzanforderungen sowie Arbeiten an Elektro- oder Sanitäranlagen ist eine geeignete Fachplanung beziehungsweise Untersuchung erforderlich.

Anschließend braucht das Projekt ein eindeutiges Soll: Soll eine Oberfläche lediglich instand gesetzt oder ein vollständiger Aufbau erneuert werden? Werden energetische, akustische oder brandschutztechnische Eigenschaften verändert? Welche Räume bleiben während der Arbeiten genutzt? Erst wenn diese Entscheidungen dokumentiert sind, lassen sich Positionen widerspruchsarm formulieren.

• Aktuelle Bestandspläne und vermaßte Aufnahmen zusammenführen
• Schäden, Ursachen und betroffene Bauteile getrennt dokumentieren
• Erforderliche Fachplanungen und Freigaben festlegen
• Nutzungs-, Zugangs- und Logistikbedingungen beschreiben
• Planungsstand und offene Annahmen kenntlich machen

Was gehört in ein vollständiges Leistungsverzeichnis für Sanierungen?

Ein vollständiges Sanierungs-LV verbindet allgemeine Projektregeln mit eindeutig abgegrenzten Einzelpositionen. Es beschreibt Ausgangszustand, Leistung, Menge, Einheit, geforderte Qualität, Ausführungsort, Nebenleistungen, Schnittstellen, Prüfungen und Dokumentation. Ebenso wichtig ist die Übereinstimmung mit Plänen, Gutachten, Terminrahmen und den vorgesehenen Vertragsunterlagen.

Die Vorbemerkungen enthalten nur Regeln, die für mehrere Positionen gelten: Objekt- und Nutzungsbedingungen, Arbeitszeiten, Zugänge, Lagerflächen, Schutzanforderungen, Koordination und Umgang mit Störungen. Konkrete Leistungen sollten dagegen in bepreisten Positionen stehen. Werden große Leistungsumfänge ausschließlich in Vorbemerkungen versteckt, kalkulieren Anbieter sie möglicherweise unterschiedlich.

Jede Position sollte erkennen lassen, worauf gearbeitet wird und wann die Leistung als fertig gilt. Bei einer Wandbeschichtung gehören beispielsweise Untergrundart und -zustand, erforderliche Vorbereitung, Beschichtungsaufbau, gewünschte Oberflächenwirkung, Abgrenzung zu angrenzenden Bauteilen und gegebenenfalls eine Bemusterung zusammen. Die bloße Formulierung „Wände malern“ genügt nicht.

Anlagen sind eindeutig zu benennen und mit einem Stand zu versehen. Widersprechen sich Plan, Raumbuch und Positionstext, fehlt eine sichere Kalkulationsgrundlage. Vor Versand sollte deshalb geprüft werden, ob Positionsnummern, Mengen, Raumbezeichnungen und Planverweise zusammenpassen und ob die Bieter alle erwähnten Unterlagen tatsächlich erhalten.

• Projekt- und gewerkespezifische Vorbemerkungen
• Orts- und bauteilbezogene Leistungspositionen
• Mengenansatz und passende Abrechnungseinheit
• Pläne, Details, Raumbuch und Bestandsunterlagen
• Prüf-, Abnahme- und Dokumentationsanforderungen

Wie werden Mengen, Qualitäten und Ausführungsgrenzen beschrieben?

Mengen müssen nachvollziehbar hergeleitet, Qualitäten überprüfbar und Leistungsgrenzen räumlich sowie fachlich eindeutig sein. Eine gute Position nennt nicht nur Quadratmeter oder Stück, sondern auch Lage, Bauteil, Untergrund, Bearbeitungstiefe und Anschlüsse. Wo exakte Mengen im Bestand nicht feststehen, werden Annahme und spätere Abrechnung transparent geregelt.

Mengenermittlungen sollten aus Plänen, Aufmaßen oder einem Raumbuch ableitbar sein. Öffnungen, Nischen, Leibungen, Kleinflächen und schwer zugängliche Bereiche dürfen nicht stillschweigend unterschiedlich behandelt werden. Für die spätere Prüfung ist hilfreich, eine Mengenberechnung mit Raum- oder Bauteilbezug bereitzustellen, statt nur eine Gesamtsumme einzutragen.

Qualität sollte durch Eigenschaften beschrieben werden, nicht allein durch ein Fabrikat. Relevant können Materialart, Eignung für den vorhandenen Untergrund, Aufbau, Farbton, Struktur, Beanspruchung und gewünschtes Erscheinungsbild sein. Hersteller- oder Produktvorgaben benötigen einen sachlichen Planungsgrund und eine vergabe- sowie vertragsrechtliche Prüfung, insbesondere bei förmlichen Vergabeverfahren.

Ausführungsgrenzen beantworten, wo die Position beginnt und endet. Dazu gehören Übergänge zu Fenstern, Sockeln, Decken, Installationen und Leistungen anderer Gewerke. Auch das Verschließen eigener Befestigungspunkte, das Herstellen von Anschlüssen oder die Übergabe eines bearbeitungsfähigen Untergrunds sollte einem Verantwortungsbereich zugeordnet werden.

• Mengenquelle und Bezugsfläche dokumentieren
• Bauteil, Geschoss und Raum eindeutig benennen
• Untergrund und Vorbehandlung gemeinsam beschreiben
• Anschlüsse und Aussparungen ausdrücklich zuordnen
• Abrechnungsregeln vor Angebotsabgabe festlegen

Welche Nebenleistungen und Schutzmaßnahmen fehlen häufig?

Häufig fehlen Schutz bestehender Bauteile, staubarme Arbeitsweisen, Transportwege, Zwischenreinigung, Entsorgung, Gerüste oder Zugangshilfen, kleine Anschlussarbeiten und die Wiederherstellung vorübergehend demontierter Teile. Selbst wenn eine Leistung handwerklich üblich erscheint, sollte sie aufgenommen werden, sobald Umfang, Aufwand oder Zuordnung im konkreten Gebäude unterschiedlich verstanden werden können.

In bewohnten oder genutzten Gebäuden in Berlin und Brandenburg beeinflussen Schutz und Logistik den Aufwand erheblich. Das LV sollte festlegen, welche Bereiche weiter genutzt werden, wie Laufwege getrennt, Öffnungen abgeschottet und empfindliche Oberflächen geschützt werden. Anforderungen an Staub, Lärm oder Reinigungszustand müssen realistisch planbar und kontrollierbar sein.

Auch Demontage ist mehr als das Entfernen eines Bauteils. Zu klären sind Sortierung, Zwischenlagerung, Wiedereinbau, Abtransport, Entsorgungsnachweise und der Umgang mit unerwarteten Materialien. Bei Schadstoffverdacht dürfen Ausbau und Entsorgung erst nach geeigneter Erkundung und fachlicher Festlegung beschrieben werden; eine pauschale Standardposition reicht dafür nicht.

Typische Schnittstellen entstehen zwischen Rückbau, Rohbau, Haustechnik, Trockenbau, Abdichtung und Oberflächenarbeiten. Das LV sollte bestimmen, wer Durchbrüche herstellt und schließt, wer Leitungen sichert, wer Untergründe prüft und wer Schutzabdeckungen entfernt. Andernfalls kann dieselbe Aufgabe doppelt kalkuliert oder von allen Beteiligten ausgeschlossen werden.

• Schutz von Böden, Fenstern, Einbauten und Verkehrswegen
• Staubschutz, Abschottung und laufende Reinigung
• Materialtransport, Lagerung und Zugangshilfen
• Demontage, Kennzeichnung und Wiedermontage
• Sortierung, Abfuhr und erforderliche Entsorgungsdokumente

Wie behandelt man Wahlpositionen, Bedarfspositionen und Unbekanntes?

Unbekanntes sollte sichtbar gemacht und mit einem geregelten Entscheidungsweg versehen werden. Wahlpositionen vergleichen echte Ausführungsalternativen, Bedarfspositionen bepreisen möglicherweise erforderliche Leistungen. Beide ersetzen jedoch keine Bestandsklärung. Je größer die technische oder mengenmäßige Unsicherheit ist, desto wichtiger sind Voruntersuchung, klare Auslösekriterien und schriftliche Freigabe.

Eine Wahlposition ist sinnvoll, wenn der Auftraggeber zwischen zwei technisch geplanten Lösungen entscheiden möchte. Beide Varianten müssen denselben Leistungsumfang abbilden und in ihren Folgen vergleichbar sein. Kosten für Anschlüsse, Vorarbeiten oder Folgegewerke dürfen nicht nur bei einer Variante enthalten sein. Nach der Entscheidung muss eindeutig sein, welche Position entfällt.

Bedarfspositionen eignen sich für begrenzte, sachlich beschriebene Eventualleistungen, etwa eine zusätzliche Untergrundbearbeitung nach festgelegtem Befund. Beschrieben werden sollten Einheit, Auslösekriterium, Nachweis und Freigabeberechtigung. Eine Formulierung wie „falls erforderlich“ ohne Zuständigkeit verlagert die Entscheidung auf die Baustelle und schafft Streit über Vergütung und Notwendigkeit.

Bei nicht einsehbaren Bauteilen können Probeöffnungen als eigene Vorleistung ausgeschrieben werden. Alternativ lassen sich dokumentierte Kalkulationsannahmen und Einheitspreise für definierte Abweichungen vorsehen. Vertragsrechtlich muss geprüft werden, wie Mengenänderungen, zusätzliche Leistungen und Freigaben behandelt werden. Das BGB unter https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BGB.pdf ist hierfür nur ein allgemeiner gesetzlicher Bezugspunkt und ersetzt keine projektbezogene Rechtsprüfung.

• Keine pauschalen Risikopositionen ohne Leistungsbild verwenden
• Auslösekriterien objektiv und nachweisbar formulieren
• Freigabeweg und Dokumentation vorab bestimmen
• Varianten einschließlich ihrer Folgewirkungen vergleichen
• Erkannte Risiken nicht als unbekannt darstellen

Musterstruktur: Vom Vorbemerkungstext bis zur Dokumentation

Ein praxistaugliches Muster-LV folgt dem Ablauf der Baustelle und trennt übergreifende Regeln von messbaren Leistungen. Die Gliederung sollte Bieter schnell zum Ausführungsort, zur konkreten Tätigkeit und zur Abrechnung führen. Für Sanierungen empfiehlt sich eine Struktur aus Grundlagen, Einrichtung, Schutz, Rückbau, Instandsetzung, Hauptleistung, Schnittstellen, Prüfungen und Abschlussdokumentation.

Die projektbezogenen Vorbemerkungen beschreiben Gebäude, Nutzung, Erreichbarkeit, bekannte Bestandsrisiken und bereitgestellte Unterlagen. Danach folgen gewerkespezifische Anforderungen, etwa an Untergrundprüfung, Bemusterung oder Koordination. Vertragsklauseln sollten nicht unkontrolliert in technische Texte gemischt werden; Zuständigkeiten, Rangfolgen und Rechtsfolgen benötigen eine juristisch konsistente Vertragsstruktur.

Die Leistungsbereiche werden nach Bauablauf oder Bauteilen gegliedert. Eine mögliche Reihenfolge lautet: Baustelleneinrichtung, Schutzmaßnahmen, Freilegung und Rückbau, Untergrundvorbereitung, Instandsetzung, neue Aufbauten, Anschlüsse, Prüfungen und Reinigung. Wiederkehrende Positionen sollten nach Ort oder Ausführungsvariante getrennt werden, wenn daraus unterschiedliche Aufwände entstehen.

Am Ende stehen Übergabe und Dokumentation. Gefordert werden nur Unterlagen, die für Betrieb, Wartung, Prüfung oder Nachweis tatsächlich benötigt werden. Dazu können Produktunterlagen, Pflegehinweise, Prüfprotokolle, Fotodokumentationen verdeckter Leistungen, Entsorgungsbelege und aktualisierte Bestandsangaben gehören. Format, Benennung, Übergabezeitpunkt und verantwortliche Stelle sollten festgelegt sein.

• 01 Projekt- und Gewerkvorbemerkungen
• 02 Baustelleneinrichtung und Schutz
• 03 Rückbau und Entsorgung
• 04 Untergrund- und Instandsetzungsarbeiten
• 05 Hauptleistungen, Anschlüsse und Prüfungen
• 06 Reinigung, Dokumentation und Übergabe

Kommentierte Beispielpositionen für ein Sanierungs-LV

Eine gute Beispielposition verbindet Handlung, Bauteil, Ausgangszustand, Ergebnis, Nebenaufwand, Einheit und Abrechnung. Die folgenden Muster sind keine direkt verwendbare Ausschreibung, sondern Formulierungshilfen mit Platzhaltern. Maße, Materialien, Prüfverfahren und technische Anforderungen müssen aus der Bestandsaufnahme und der jeweiligen Fachplanung in den Text übertragen werden.

Beispiel 01 – Schutzmaßnahme, Einheit m²: „Vorhandenen Bodenbelag im Raum [Bezeichnung] für die Dauer der Arbeiten mit einem für Oberfläche und Beanspruchung geeigneten, rutschfest verlegten Schutzaufbau abdecken; Anschlüsse dicht ausführen; Schutz unterhalten, beschädigte Bereiche erneuern und nach Abschluss rückstandsfrei entfernen.“ Kommentar: Der Text ordnet Ort, Schutzziel, Unterhaltung und Entfernung derselben Position zu. Die konkrete Materialwahl ist anhand des Bodens zu planen.

Beispiel 02 – Rückbau, Einheit m²: „Vorhandenen Wandaufbau im Bereich [Planverweis] bis zur festgelegten Schichtgrenze ausbauen; angrenzende Bauteile erhalten; anfallende Materialien nach vorliegender Erkundung getrennt erfassen, aus dem Gebäude transportieren und dem vorgesehenen Entsorgungsweg zuführen; Untergrund besenrein übergeben.“ Kommentar: Entscheidend sind Schichtgrenze und Materialerkundung. Ohne diese Angaben bleibt unklar, ob nur eine Bekleidung oder auch Putz, Kleber und Befestigungen gemeint sind.

Beispiel 03 – Oberflächenleistung, Einheit m²: „Vorhandenen mineralischen Untergrund im Raum [Bezeichnung] prüfen, lose Bestandteile entfernen, lokal gemäß Befund vorbereiten und den geplanten Beschichtungsaufbau bis zum freigegebenen Erscheinungsbild herstellen; Anschlüsse an [Bauteile] sauber begrenzen; Musterfläche vor Ausführung abstimmen.“ Kommentar: Der projektspezifische Aufbau und objektiv prüfbare Qualitätsmerkmale müssen ergänzt werden. „Malerfertig“ oder „bezugsfertig“ allein sind keine ausreichenden Zustandsbeschreibungen.

Beispiel 04 – Bedarfsposition, Einheit m²: „Zusätzliche Untergrundinstandsetzung in zuvor nicht zugänglichen Teilflächen nach dokumentierter Freilegung und schriftlicher Freigabe; Schadstellen bis zur tragfähigen Zone bearbeiten und mit dem fachlich festgelegten System schließen.“ Kommentar: Vor Verwendung sind Schadensbild, zulässiges System, Mengenerfassung und Freigabeberechtigung zu konkretisieren. Die Position darf keine notwendige Grundleistung aus der Hauptposition auslagern.

• Platzhalter vor Versand vollständig ersetzen
• Pro Position möglichst nur eine abrechenbare Leistungseinheit verwenden
• Material- und Systemverträglichkeit fachlich prüfen lassen
• Kommentare nicht als unklare Vertragsbestandteile stehen lassen

Praxis-Checkliste: Ist das LV bereit für vergleichbare Angebote?

Versandbereit ist ein Leistungsverzeichnis erst, wenn ein fachkundiger Dritter Umfang, Mengen, Schnittstellen und Anlagen ohne zusätzliche mündliche Erklärung nachvollziehen kann. Eine Schlussprüfung sollte technische Vollständigkeit, Widerspruchsfreiheit, Kalkulierbarkeit und Vertragsbezug getrennt betrachten. Offene Punkte werden entweder geklärt oder ausdrücklich als kontrollierte Annahme ausgewiesen.

Führen Sie zunächst einen Lesetest aus Sicht des Bieters durch: Sind Ausführungsort, Menge, Zugänglichkeit, Untergrund und Ergebnis jeder wesentlichen Position erkennbar? Lassen sich Nebenaufwände zuordnen? Stimmen Pläne, Raumlisten und Positionstexte überein? Ungewöhnlich hohe oder niedrige Mengen sollten anhand der Mengenermittlung überprüft werden.

Danach folgt die Schnittstellenprüfung mit den beteiligten Planern. Besonders wichtig sind Übergaben zwischen Baukonstruktion, technischer Gebäudeausrüstung, Brandschutz und Ausbau. Änderungen an tragenden Bauteilen, Leitungen, Abdichtungen oder bauphysikalisch relevanten Aufbauten dürfen nicht allein durch einen allgemeinen LV-Text freigegeben werden, sondern benötigen die erforderliche Fachprüfung.

Bieterfragen sollten allen angefragten Unternehmen mit identischem Informationsstand beantwortet werden. Ändert eine Antwort den Leistungsumfang, ist das LV oder eine eindeutig bezeichnete Ergänzung zu aktualisieren. Vor Beauftragung werden Angebot, Klarstellungen und Vertragsunterlagen auf Widersprüche geprüft. Hinweise zu Leistungen von Schulten Bau finden Projektverantwortliche unter https://schulten-bau.de/.

• Sind alle genannten Anlagen beigefügt und versioniert?
• Sind Mengen und Einheiten plausibel sowie prüfbar?
• Sind Eventualleistungen von Grundleistungen getrennt?
• Sind Schnittstellen ohne Doppelungen oder Lücken zugeordnet?
• Sind Fach- und Rechtsprüfung dokumentiert?
• Erhalten alle Bieter dieselben Klarstellungen?